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——《前言》——
一座投资50多亿的新城，被全世界嘲笑是"鬼城"。
十年后，房价重回万元。
这中间到底发生了什么？
——《壹》——
沙漠上的赌局
2003年，康巴什还叫哈巴格希乡，两个村庄，2500个村民，毛乌素沙地边缘，风吹过来全是沙子，就是这样一片荒地，有人要在上面建一座百万人口的城市。
理由很简单，鄂尔多斯的煤炭产业疯了。
2003到2008年，煤价从250元涨到470元一吨。，东胜区只有27平方公里，23万人口，挤不下了，人均道路面积17平方米。
绿地只有6平方米，都低于全国平均水平。
工业在爆发，城市跟不上，6月29日，鄂尔多斯市一届人大四次会议通过了迁址决议，政府要搬到康巴什去。
没人知道这个决定意味着什么。
当时鄂尔多斯有7000个亿万富翁，10万个千万富翁，每217个人里，就有1个亿万富翁， 煤老板遍地走，豪车满街跑。
拆迁户一夜暴富，牧民征地拿到几百万。
钱多得没处花，就往房子里砸，2004年5月，康巴什正式开工，投资50多亿，要建一座"草原上的阳光城市"，施工队进场了，塔吊立起来了。
4年时间，修了49条道路，总长126公里。
雨污水管网、强电管沟、路灯信号灯，一次性全部铺设完成，市政基础设施投资就砸了29.62亿元，2006年7月31日，市政府搬了进来。
七大文化建筑主体完工。
图书馆、博物馆、民族剧院，每一座都造型独特，2007年，北师大附属学校开学，康巴什的架子搭起来了，但问题是没人住。
{jz:field.toptypename/}房价开始起飞，比建设速度还快。
2006年，康巴什房价还是1500元一平米，2007年，涨到5000到6000元，2010年，东胜区和康巴什南区破万，康巴什北区核心区域直接冲到2万元。
当年上海的房价，也不过2万出头。
这不是市场规律，是疯狂，星河湾来了，绿地来了，王府井来了，200多家房企涌入康巴什，圈地，盖楼，卖房，每开一个盘，当天就抢光。
当地人手里平均3到4套房子，很正常。
——《贰》——
疯狂只用了五年
扫大街的都有一两套房，煤老板不缺钱，拆迁户不缺钱，投资客也不缺钱，鄂尔多斯的财富是体内循环：煤矿赚钱，政府拆迁，居民拿到补偿。
钱又流入房地产和民间借贷。
经营煤炭、房地产开发、民间借贷之间，界限模糊，但没人真的住进去，买房不是为了住，是为了存钱，为了升值，为了炒。
财富来得太快，房子成了储藏财富的场所。
空置率高得吓人，晚上望过去，整片整片的楼是黑的，2010年4月，美国《时代》周刊发了一篇报道，标题很直接："现代鬼城鄂尔多斯"。
文章说康巴什用50亿打造，却"街上清洁工比行人多"。
"新房空置率97%"，原本规划百万人口，实际常住人口只有2.86万，照片拍出来，宽阔的马路，豪华的建筑，空无一人。
全世界都在看笑话，但鄂尔多斯人不服气。
2011年，一切都变了，民间借贷链条断了，房价撑不住了，炒房团手里囤着大量房子，等着接盘，没人来接，恐慌开始蔓延，低价抛售，连锁反应。
不到一年时间，房价从均价1.3万元暴跌到3000元左右。
跌幅超过75%，20多万购房者被深度套牢， 他们大多是本地人，拿着拆迁款买的房，财富一夜蒸发，但奇怪的是，没有出现大规模抛售。
对当地居民来说，财富来得太快，去得也快。
房子空着就空着，反正也不缺这点钱，开发商撑不住了，2012年，鄂尔多斯在建房地产项目超过70%烂尾， 存量住房与常住人口的比例达到10:1。
新城空置率超过70%。
324个续建项目，复工率不到四成，开云中心城区停止新增房地产用地供应，康巴什美食广场的售楼点，少人问津。
工地停工，街道空荡，"鬼城"的帽子彻底扣实了。
2012年9月，全国政协和国务院政策研究室的两个调研组来了，调研主题只有一个：鄂尔多斯楼市困局怎么破？
座谈会上，反馈最多的一句话是："大面积存量房消化至少要三五年甚至更长时间。"
——《叁》——
十年不声不响
2011年12月，鄂尔多斯日报报道，康巴什新区常住人口突破7万，7万对比规划的百万人口，差距太大，外界继续唱衰。
但康巴什在沉默中开始自救。
2012年开始，康巴什不再供地了，这是最关键的一步，市场已经严重过剩，再供地就是火上浇油，政府选择拉长时间，慢慢消化存量，不求快，求稳。
2016年，《房地产市场平稳健康发展的实施意见》下发。
核心手段是棚改，用棚户区改造消化存量商品房， 政府收购烂尾楼、存量房，改造成保障性住房、人才公租房，定向分配给国有企事业单位、引进企业。
2016年，通过棚改消化存量商品房589.8万平方米。
2017年，消化511万平方米，两年超过1100万平方米，房票制度推出来了，拆迁户拿到的不是现金，是房票，可以选房，5年后拿到房产证再卖。
当地中介说，房票最高峰时折价到7.95折换现金。
但更多人选择用房票换房，因为房价在涨，煤炭价格也企稳回升了，政府财政充裕，开始打造教育强区、公园城市。
大规模建设人才住房、公租房，吸引外来人口。
神华集团在鄂尔多斯建设国家级煤制油基地，把康巴什选为生活服务场所，一下子就带来近十万人，2016年6月8日，国务院批复康巴什设立县级行政区。
名分定下来了，人气也慢慢聚起来了。
2018年底，康巴什已建成住宅748万平方米，库存未售出住宅只剩561套，城区常住人口达到15万，这个数字，比2010年的2.86万，翻了5倍多。
博物馆和图书馆前，开始聚集年轻人。
20岁上下，穿着名牌跑鞋和连帽运动衫，影院、展馆、运动场、购物中心，人流不息，2018年，康巴什接待旅游人数285.7万人次。
旅游收入对GDP贡献率达16%。
——《肆》——
不求快，但求稳
2022年夏天，有人去康巴什实地考察，晚上逛了几个主要小区，入住率仍然不高， 好一点的小区集中在学校旁，"亮灯率"大概四成。
更多的小区，一片黑，亮灯率不足一成。
房子这么多，一定很难卖吧？中介给的答案出乎意料："这些不亮灯的房子，大多是有主人的，只是没人住而已，人少租不出去，不是学区房也不好出手，所以闲置的多。"
"鬼城"的房子，不是无人买，是无人住。
这就是康巴什的真相，2024年，康巴什接待游客800万人次，旅游综合收入约27.724亿元，2020年，康巴什入选第二批国家全域旅游示范区。
2012年，康巴什成为全国首个以城市核心区景观命名的国家AAAA级旅游景区。
乌兰木伦河边，亚洲最高的音乐喷泉每晚表演，鄂尔多斯国际赛车场、康巴什自然探索中心，成了网红打卡地。
绿化覆盖率42.63%，人均公园绿地104.47平方米。
300米见绿，500米见园，2021年，鄂尔多斯人均GDP达21.9万元，超越克拉玛依、无锡、北京、苏州，稳居全国第一。
GDP总值4715.7亿元，稳居内蒙古第一。
煤炭依然是支柱，但产业结构在转型，新能源、文旅、制造业逐步发展，康巴什没有走资源依赖的老路，而是在新型能源经济和第三产业中找到了出路。
至于房价？
2022年，康巴什均价过万，且呈上涨走势，购房人群中，20%到25%来自下辖7旗，15%到20%来自市外，60%是本地新市民及换房人群。
很多外省市从业人士选择在康巴什置业。
从2011年房价崩盘到2022年重回万元，康巴什用了十年，这十年里，全国有多少城市面临库存压力？ 福建连江商品房库存去化周期131个月。
黑龙江哈尔滨81个月，内蒙古呼和浩特62个月。
康巴什的经验是：停止供地，拉长时间，消化存量，产业转型，人口导入，不求快，求稳，用十年时间，让一座"鬼城"活过来。
花上万亿建的康巴什，至今没人住？
房价已经给出了答案，万元均价，全款买房的人排着队，房子还是那些房子，但康巴什不再是那个康巴什。