咱先把丑话说在前头，5年之后，现在100万的房子，可不是都能保值增值了，有人的房子能涨到110多万，有人的房子可能跌到70来万，甚至砸手里卖不掉，这话可不是危言耸听，是当下楼市的真实走向，咱老百姓买房、持房都得心里有数。
过去咱总觉得“买房稳赚”，不管啥城市啥地段，闭着眼买都能涨，可现在不一样了，楼市早就不是普涨的年代，而是彻底的“分化时代”，核心资产坚挺，非核心资产贬值，这是大趋势。就像曹德旺说的，房子说到底就是砖头水泥，没了投机空间，最终得看有没有人住、有没有配套支撑，5年后100万房子值多少，先看你在哪买的。
先说说最让人安心的情况，一线和强二线城市核心区，比如北京海淀、上海浦东、深圳南山、成都高新这些地方。这类地方有人口持续流入，产业扎实，学校、医院、地铁这些配套齐全，刚需和改善需求一直都在，房价稳中有涨。按现在的行情算，年均能涨1.5%-2.5%，100万的房子5年后能值110万到115万，要是房龄新、物业好，还挨着名校地铁，涨到120万也有可能。关键是这类房子流动性好，想卖的时候挂牌一两个月就能成交，不用担心砸手里，算是咱老百姓手里的“硬通货”，抗跌又保值。
再就是普通二线和强三线城市主城区，比如咱身边的地级市核心地段，配套还算完善，超市、医院、学校都不缺，但人口增长慢，没啥亮眼产业，刚需就那么多。这类房子5年后基本是横盘震荡，涨不了多少也跌不了太多，100万的房子大概率在90万到100万之间徘徊。要是户型好、楼龄新，能勉强涨到105万，可要是没电梯的老房子，没啥学区加持，5年后可能就剩95万左右，想快速出手还得主动让点利，不然就得等个三五个月才有买家问。
接下来就是咱很多人关心的三四线郊区和县城，这也是最让人揪心的情况，尤其是人口持续外流的地方。现在不少县城年轻人都往城里走，家里剩下老人孩子，房子越建越多，库存根本卖不完，去化周期动不动就超30个月。这类房子年均跌幅能到2%-4%，100万的房子5年后顶多值86万，要是库存特别多的小县城，直接跌到80万以下都有可能。更头疼的是“有价无市”，挂牌半年都没人看，开云app官方想卖掉就得降价10%以上，以前有人花100万在县城买的投资房，现在80万出手都难，这就是现实。
最惨的要数人口大幅外流的资源型城市，比如有些靠煤矿、油田支撑的小城，产业空心化，年轻人走了就不回来，住房需求越来越少。这类房子贬值速度特别快，年均跌幅能到4%以上，100万的房子5年后只剩81万左右，要是远郊的老破小，直接跌到70万都不稀奇。更扎心的是，这类房子可能“卖不掉、租不高”，月租金也就几百块，靠租金回本得等上百年，纯粹就是砸手里的“累赘”。
除了地段，还有几个因素直接影响房子价值，咱老百姓也得记牢。首先是房屋品质，次新房比房龄超20年的老破小值钱10%-15%，电梯房比步梯房吃香，有好物业的小区，房价跌幅比普通小区少5-8个百分点，平时小区维护得好，干净整洁、安保到位，未来也更抗跌。其次是持有成本，别觉得买了房就没啥花销，房子每年会自然折旧2%左右，5年就折旧10%，100万的房子光折旧就少10万；再加上每年物业费、维修基金，一年得花3000-5000块，5年就是1.5-2.5万，这些都是实实在在的成本，算下来实际价值又得打折扣。
{jz:field.toptypename/}还有政策影响也不能忽视，现在国家一直强调“房住不炒”，不会再让房价大起大落，同时还在大力建保障房，保障房价格比同地段商品房低30%以上，分流了不少刚需，这也让普通商品房很难再涨价。而且未来房产税试点可能扩大，多套房持有成本会增加，手里有多套闲置房的，尤其是县城和远郊的房子，尽早出手才是明智选择。
最后给咱老百姓提个醒，别再抱着“买房养老”“买房投机”的老想法了。刚需买房的，优先选核心城市核心板块，盯紧地铁、学区、医疗配套，选次新品质房，别贪便宜买远郊和县城的房子；手里有多套房的，赶紧优化资产，把县城老破小、远郊概念盘卖掉，换成核心区域的优质房源；就算是自住，也得考虑未来流动性，万一以后想换房，别让房子变成“砸手里的砖头”。
总而言之，5年后100万的房子值多少，核心就看“地段+品质”，选对了是资产，选错了就是负担，咱老百姓挣钱不容易，买房持房都得擦亮眼睛，别被过去的老观念坑了。